Метеонова - прогноз погоды на 14 дней
 
 

Ипотечный рынок: чего ожидать

 

 

Рейтинговым агентством «Эксперт РА» опубликованы результаты анализа состояния и прогноз развития ипотечного рынка. По мнению экспертов, динамика развития ипотечного рынка остается позитивной: в текущем году займов на приобретение жилья будет оформлено на сумму, превышающую 1 трлн. рублей.

Более того, даже в конце года банкиры будут выдавать ипотеку достаточно активно. Аналитики КБ DeltaCredit уверены, что в последнем квартале текущего года ипотеки будет выдано на 39% больше, чем годом ранее.

Ипотека: что было и что будет.

Борис Ротенштейн из 100Кредитов.ru сообщает, что за первые 6 месяцев текущего года россиянами было оформлено ипотечных кредитов на общую сумму в 430 млрд. рублей. По сравнению с январем- июнем прошлого года рост составил 57%. Стабильное увеличение объемов жилищного кредитования было обеспечено за счет следующих факторов:

- минимального размера ипотечных ставок;

- введения новых ипотечных программ и выхода на рынок новых игроков;

- активному введению в эксплуатацию новых жилых объектов.

В то же время годом ранее ипотечный рынок рос более динамично. По мнению экспертов, ипотека пользовалась большим спросом, так как имел место эффект «низкой базы», который сейчас практически исчерпан. Дальнейшие прогнозы развития жилищного кредитования вполне оптимистичны.

Так, аналитики агентства «Эксперт РА» ожидают, что объем выданных кредитов за текущий год увеличится на 50-60%, достигнув суммы в 1,1 трлн. рублей. Только за четвертый квартал 2012 г. ипотека будет оформлена на сумму около 336 млн. рублей, а объем ипотечного кредитования в октябре достигнет 99,6 млн. рублей.

Ипотека: чего ожидать в 2013 г.

По прогнозам аналитиков темпы роста ипотечного рынка в следующем году замедлятся. Рост составит не более 40-45%. Основным драйвером роста объемов кредитования станет активное строительство нового жилья. Тем не менее, увеличение процентных ставок по ипотеке негативно скажется на доступности кредитов, что приведет к уменьшению спроса на жилищные займы.

 

Эксперты не исключают возможного роста ставок вследствие повышения уровня инфляции в России и увеличении ставок Центробанка страны. В такой ситуации поведение заемщиков предсказуемо: граждане либо откладывают приобретение жилья, либо стараются собрать максимальную сумму денег для оплаты как можно более крупного первоначального взноса.

 

Вторичный ипотечный рынок

Ипотечный кредит можно рассматривать как поток будущих денежных потоков. Эти денежные потоки покупаются, продаются и разделяются на вторичном ипотечном рынке. Вторичный ипотечный рынок чрезвычайно большой и очень ликвидный.

От начала займа и до последнего ежемесячного платежа, различные учреждения имеют свой определенный процент (первоначальные взносы/ежемесячные денежные отчисления). Большинство ипотечных кредитов продается на вторичном ипотечном рынке. В этой статье мы покажем вам, как работает вторичный ипотечный рынок и познакомим вас с его основными участниками.

Участники вторичного ипотечного рынка.

Существует четыре основных участника этого ипотечного рынка: ипотечный инициатор, агрегатор, дилер по ценным бумагам и инвестор.

1. Ипотечный инициатор.

Ипотечный инициатор - это первая компания, вовлеченная во вторичный ипотечный рынок. Ипотечные инициаторы состоят из банков, ипотечных банков и ипотечных брокеров. Из основных различий следует отметить, что банки и ипотечные банки используют свои собственные средства, чтобы закрыть ипотечные кредиты, а ипотечные брокеры - нет.

 

Ипотечные брокеры выступают в качестве независимых агентов для банков или ипотечных банкиров. Хотя банки используют свои обычные источники финансирования, чтобы закрыть плохие кредиты, ипотечные банки обычно используют так называемую возобновляемую кредитную линию для финансирования кредитов. Большинство банков и почти все ипотечные банкиры быстро продают такие кредиты на вторичном рынке.

Однако в зависимости от размеров и намерений инициатора - он может продавать совокупный пакет ипотечных кредитов на определенный период времени или индивидуальные кредиты. Существует, конечно, определенный риск для инициатора, когда по ипотеке указана конкретная процентная ставка, согласованная с заемщиком.

В любом случае, инициаторы перед продажей должны хеджировать свои ипотечные риски против сдвигов процентной ставки. Существует даже специальный вид операции, называемый торговлей с максимальными усилиями, предназначенный для продажи одного ипотечного кредита, который устраняет необходимость хеджирования ипотечного кредита для инициатора сделки. Мелкие инициаторы, как правило, склонны использовать такой тип продаж.

В общем, ипотечные инициаторы зарабатывают деньги с помощью платежей, которые взимаются по ипотечному кредиту и на разнице между процентной ставкой заемщика и премией на вторичном ипотечном рынке по этой процентной ставке.

2. Агрегатор.

Агрегаторы - это вторичные участники ипотечного рынка. Это обычно крупные компании с хорошими связями на биржах и спонсируемые правительством. Они предпочитают покупать свежие ипотечные кредиты у мелких инициаторов, используя пулы ипотек, чтобы обезопасить частные ипотечные ценные бумаги или через MBS.

 

 

Как и инициаторы, агрегаторы вынуждены использовать хедж для ипотеки при покупке, чтобы обезопасить процесс, пока ценные бумаги не будут проданы дилером. Хеджирование ипотечного потока является сложной задачей из-за возможных убытков и изменения спрэдов. Агрегаторы получают прибыль из-за разницы в цене, которую они платят за ипотеку и в цене, за которую они смогут продать ипотечный кредит на бирже - то есть, все зависит от эффективности хеджирования.

3. Дилер по ценным бумагам.

Дилеры производят все виды операций на биржах и с ипотечными кредитами в целом. Конечная их цель состоит в продаже ценных бумаг для инвесторов. Дилеры часто используют такие типы сделок, как CMO, ABS и CDO. Эти сделки могут быть структурированы, чтобы иметь определенную предоплату и повышение кредитных рейтингов по сравнению с основной биржей. Дилеры делают прибыль на спрэдах в цене, по которой они покупают и продают - так называемая арбитражная прибыль от CMO, ABS и CDO сделок.

4. Инвесторы.

Инвесторы - это конечные покупатели ипотечных кредитов. Иностранные правительства, пенсионные фонды, страховые компании, банки и хедж-фонды являются крупными инвесторами на вторичном ипотечном рынке кредитов. MBS, CMOS, ABS и CDO предлагают инвесторам широкий спектр потенциальной прибыльности на основе различного качества кредитов и процентных рисков.

 

Иностранные правительства, пенсионные фонды, страховые компании и банки обычно инвестируют кредиты с высоким рейтингом ипотечных продуктов. Некоторые транши различных структурированных сделок ипотечного рынка стремятся получить этих инвесторов для предварительной оплаты и снижения риска. Хедж-фонды предпочитают, как правило, крупных инвесторов в странах с низким кредитным рейтингом ипотечных продуктов, которые имеют больший риск изменения процентных ставок.

Заключение.

В течение нескольких недель, возможно месяца, с того времени, как возникла ипотечная сделка, она может стать частью сделки CMO, ABS и CDO. Мало кто из заемщиков понимает, как на его ипотечном кредите делаются деньги. Конечным участником может стать ипотечный хедж-фонд, который ожидает изменения процентной ставки и использует заемные позиции для реляционного ценообразования, или центробанк иностранного государства, который ценит кредитный рейтинг.

 

С другой стороны, это может быть страховая компания, базирующаяся где-нибудь в Брюсселе... Вторичный ипотечный рынок огромен, ликвиден и сложен из нескольких организаций, каждая из которых возьмет свой кусочек ипотечного пирога.

 

Что ожидает ипотечный рынок в ближайшем будущем?

У кого из желающих воспользоваться сейчас кредитом есть шансы, а у кого их нет? «Нулевой» взнос приказал долго жить. Увы, стать участником ипотеки в последнее время довольно сложно.

 

Во-первых, банки проводят более тщательную оценку платежеспособности клиентов — андеррайтинг. Во-вторых, ряд кредитных организаций попросту свернул ипотечные программы. Но и это еще не все. Оказывается, что, успешно пройдя андеррайтинг и получив одобрение на выдачу ипотеки, потенциальный заемщик нынче не гарантирован от того, что кредитные деньги будут получены, а квартира приобретена.

 

В чем же конкретно проявляются ужесточения банков по отношению к ипотечным заемщикам? Что происходит с процентными ставками, первоначальными взносами, сроками кредитования, андеррайтингом заемщиков? Изменение банковской политики по отношению к ипотечному кредитованию проявляется практически по всем фронтам. Растут кредитные ставки.

 

Например, средние ипотечные ставки выросли с начала 2008 года на 1,8%, и сейчас их размер составляет почти 13,5% в рублях. Год назад можно было получить ипотеку в среднем под 11,5-12% в рублях. Так же растут ставки на кредиты в валюте. Кроме того, значительно увеличился размер минимального первоначального взноса.

 

С недавнего времени с ипотечного рынка полностью исчез продукт с «нулевым» первым взносом. Даже банк ВТБ 24, долго сохранявший это предложение, выдает теперь кредит лишь в том случае, если его размер составляет не более 80% от стоимости жилья. То есть фактический минимальный взнос для желающих прокредитоваться в этом банке — крупнейшем ипотечном игроке, предельно лояльном к заемщикам — 20 % от стоимости квартиры. Так что купить квартиру «с нуля» сейчас уже не получится. Зарплата в конверте — какой конфуз…

 

Еще одно из банковских ужесточений касается требований к доходу заемщика. Людям с невысоким и официально неподтвержденным доходом сегодня почти невозможно получить жилищный кредит. Например, для того чтобы купить самую дешевую однокомнатную квартиру в пределах МКАД, семья должна иметь месячный доход не менее $4500. Если до нынешней осени многие банки готовы были рассматривать «бело-серый» доход, то теперь реально рассчитывать на кредит могу лишь люди, получающие «белую» зарплату.

 

Практически все банки обязательно требуют подтверждения доходов справкой по форме 2 НДФЛ. Ипотечные двери закрылись перед категорией людей, прилично зарабатывающих, но получающих зарплату в конверте. Еще одно изменение ипотечной политики ряда банков коснулось ипотечного рынка новостроек.

 

Если раньше можно было приобрести квартиру в строящемся доме без залогов существующей недвижимости, то сейчас при покупке даже аккредитованной в банке новостройки до оформления квартиры в собственность требуется заложить уже имеющуюся недвижимость.

 

 

Наконец, изменения банковской ипотечной политики коснулись сроков кредитования. Более доступными стали краткосрочные кредиты, срок возвратов которых не превышает 10 лет. Примерно с середины августа несколько банков, в том числе довольно крупных, приостановили выдачу любых ипотечных кредитов.

 

 

 

 

 

 

1 2 3 4 5 6

 

1 2 3 4 5 6 7